}

Στην Αθήνα το φθηνότερο Airbnb

Σε «μαγνήτη» προσέλκυσης ξένων επισκεπτών για την Αθήνα εξελίσσονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, μεταμορφώνοντας και την αγορά κατοικίας της πρωτεύουσας, καθώς οι αξίες και τα ενοίκια, ιδίως στο κέντρο της πόλης, έχουν αρχίσει να καταγράφουν ανοδική τάση. Ο λόγος είναι απλός και δεν είναι άλλος από το προσιτό κόστος. Σύμφωνα με στοιχεία της πλατφόρμας AirDNA και σχετική συγκριτική έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Colliers International και παρουσιάζει σήμερα η «Κ», η Αθήνα είναι η φθηνότερη πόλη μεταξύ 18 πόλεων της Ευρώπης και μάλιστα με σημαντική διαφορά της δεύτερης.

Συγκεκριμένα, το ημερήσιο κόστος διαμονής μέσω Airbnb στην Αθήνα διαμορφώνεται σε 52 ευρώ κατά μέσον όρο, τη στιγμή που στην αμέσως φθηνότερη πόλη, τη Βουδαπέστη της Ουγγαρίας, το μέσο ημερήσιο κόστος ενοικίασης ενός ακινήτου μέσω Airbnb ανέρχεται σε 61 ευρώ. Σήμερα, υπολογίζεται ότι οι ενεργές αγγελίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας ανέρχονται σε 9.242, ενώ συνολικά στην Αττική, ο εν λόγω αριθμός εκτιμάται ότι ξεπερνά τις 12.000.

 
Υψηλή πληρότητα

Μπορεί το μέσο κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος στην Αθήνα να φαντάζει χαμηλό για έναν ξένο επισκέπτη, ιδίως σε σχέση με άλλες πόλεις της Ευρώπης, ωστόσο μόνο έτσι δεν είναι, τουλάχιστον για τους Ελληνες ιδιοκτήτες. Με βάση τα στοιχεία της AirDΝΑ, κατά τη διάρκεια των τελευταίων 30 ημερών, δηλαδή από τα μέσα Σεπτεμβρίου μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου, η πληρότητα για ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας άγγιξε το 80%. Αυτό μεταφράζεται σε μέσο μηνιαίο εισόδημα της τάξεως των 960 ευρώ, το οποίο κρίνεται ιδιαίτερα υψηλό, ιδίως αν συγκριθεί με μια συμβατική μίσθωση μακροχρόνιου χαρακτήρα. Τέτοια ποσά μπορεί να προσελκύσει ένας ιδιοκτήτης μόνο σε σύγχρονα διαμερίσματα άνω των 100 τ.μ. σε περιοχές των νοτίων ή των βορείων προαστίων και όχι στο κέντρο της Αθήνας.

Μάλιστα, σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το εμπορικό τρίγωνο της πόλης, τα έσοδα μπορεί να είναι πολλαπλάσια, καθιστώντας την εκμετάλλευση μέσω Airbnb σαφώς επικερδέστερη, ακόμα και αν συνυπολογιστούν και άλλες δαπάνες, όπως τα κοινόχρηστα και οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας (που στην περίπτωση της συμβατικής μίσθωσης καταβάλλονται από τους ενοίκους). Σύμφωνα με τα στοιχεία του AirDNA, στο εμπορικό τρίγωνο καταγράφονται σήμερα 1.354 αγγελίες ακινήτων, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 76 ευρώ/διανυκτέρευση και την πληρότητα στο 83%, κάτι που σημαίνει ότι το μηνιαίο εισόδημα εκτοξεύεται στα 1.540 ευρώ την τρέχουσα περίοδο, εξηγώντας έτσι και τη φρενίτιδα επενδύσεων που καταγράφεται την τελευταία διετία στη συγκεκριμένη περιοχή από Ελληνες και ξένους, οι οποίοι αγοράζουν σωρηδόν οικιστικά ακίνητα, τα ανακαινίζουν και τα διαθέτουν προς εκμίσθωση μέσω του Airbnb. Βεβαίως, δεδομένου του σημαντικού κόστους, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων στη συγκεκριμένη περιοχή είναι επαγγελματίες, δηλαδή κατά κανόνα εταιρείες, κάτι που αποδεικνύεται και από το ότι το 63% των αγγελιών ακινήτων αφορά ιδιοκτήτες με πολλαπλές καταχωρίσεις ακινήτων.

Επαγγελματική διαχείριση

Ενα ακόμα χαρακτηριστικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ακριβώς το γεγονός ότι ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αρχίσει πλέον να κινείται σε πιο επαγγελματικό πλαίσιο σε αρκετές χώρες, όπως προκύπτει από τη σημαντική διείσδυση των ιδιοκτητών που εκμεταλλεύονται περισσότερα από τρία ακίνητα.

Για παράδειγμα, στην Αθήνα, πάνω από τα μισά ακίνητα που είναι αναρτημένα στην πλατφόρμα Airbnb (53%) αφορούν επαγγελματίες ή επενδυτές. Υψηλά ποσοστά καταγράφονται επίσης στη Βαρκελώνη και τη Μαδρίτη με 49,8% και 48,2%, αντίστοιχα, όπως επίσης και στο Λονδίνο με 45,7%. Το ίδιο ισχύει και στην Πράγα με 56,6%, αλλά και στη Βουδαπέστη με 50,3%.

Εως και 35% αυξήθηκαν οι τιμές ενοικίων σε περιοχές κοντά στην Ακρόπολη

Η διείσδυση του Airbnb έχει διαφοροποιήσει άρδην και τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Ενα από τα βασικά χαρακτηριστικά είναι η αλλαγή των όρων στην αγορά των ενοικιάσεων, καθώς, πλέον, το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος στο Κουκάκι είναι υψηλότερο (αναλογικά με την επιφάνεια) απ’ ό,τι στην Εκάλη και στη Νέα Ερυθραία.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία της πρόσφατης ετήσιας έρευνας του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MΑΧ Ελλάς, στο Κουκάκι η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώνεται σήμερα σε 6,5 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, έναντι 6,2 ευρώ/τ.μ. στην Εκάλη και 6 ευρώ/τ.μ. στη Ν. Ερυθραία, έχοντας καταγράψει αύξηση της τάξεως του 35% σε διάστημα μόλις 12 μηνών. Στο Κουκάκι σήμερα καταγράφονται σχεδόν 500 αγγελίες ακινήτων στο Airbnb, με το μέσο ημερήσιο κόστος διαμονής να ανέρχεται στα 60 ευρώ, με αποτέλεσμα, με βάση την υφιστάμενη πληρότητα του 86%, να προκύπτει μέσο μηνιαίο εισόδημα ύψους 1.313 ευρώ!

Η άνθηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει ως αποτέλεσμα να «συνωστίζονται» πολλοί Ελληνες υποψήφιοι ενοικιαστές σε λιγότερα ακίνητα, καθώς σημαντικό μέρος του αποθέματος των διαμερισμάτων δεν είναι διαθέσιμο για το ευρύ κοινό, παρά μόνο για ξένους επισκέπτες. Ετσι, οι ιδιοκτήτες σπεύδουν να επωφεληθούν της τάσης αυτής και να προχωρούν σε αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, όχι μόνο στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά ακόμα και σε άλλες περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής, που δεν έχουν μεγάλη ζήτηση. Συνολικά, στην Αττική, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 7% κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου (πρόκειται για τον ταχύτερο ρυθμό αύξησης των ενοικίων από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μέχρι σήμερα).

Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας η μέση άνοδος άγγιξε το 20%, αλλά σε περιοχές υψηλής ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου εκ των πραγμάτων η προσφορά είναι περιορισμένη, η άνοδος εκτοξεύθηκε. Εκτός από το Κουκάκι, στα Εξάρχεια οι τιμές εκτινάχθηκαν κατά 34%, σε 5,5 ευρώ/τ.μ., ενώ άνοδος της τάξεως του 23% καταγράφηκε και στο Κολωνάκι, σε 9 ευρώ/τ.μ. Αύξηση κατά 19% και κατά 20% σημειώθηκε επίσης και σε Νέο Κόσμο και Νεάπολη. Στην περιοχή των Εξαρχείων και της Νεάπολης εντοπίζονται σήμερα πάνω από 800 αγγελίες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το μέσο ημερήσιο κόστος διαμονής αγγίζει τα 43 ευρώ, με την πληρότητα να διαμορφώνεται σε 80%. Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εξασφαλίσει μηνιαίο εισόδημα της τάξεως των 780 ευρώ, ή και ακόμα παραπάνω κατά τη διάρκεια των καλοκαιρινών μηνών, σε μια περιοχή, μάλιστα, όπου η ζήτηση από Ελληνες είναι πλέον πολύ χαμηλή, για τους γνωστούς λόγους.

Ανοδικά και στο μέλλον

Ετσι, λαμβάνοντας υπόψη και το ότι η συντριπτική πλειονότητα των ελληνικών νοικοκυριών αδυνατεί να αποκτήσει πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση και συνεπώς να προχωρήσει σε αγορά ακινήτου, είναι δεδομένη η διατήρηση της υφιστάμενης στροφής προς τις ενοικιάσεις. Ως εκ τούτου, οι τιμές των ενοικίων εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά και κατά τη διάρκεια των επόμενων ετών.

Αύξηση φορολογικών εσόδων λόγω αναθέρμανσης της οικονομίας του κέντρου

Εκτός από την αγορά ενοικιάσεων, το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προσφέρει τόνωση στο σύνολο της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας, από την πορεία των τιμών πώλησης και τον αριθμό των συναλλαγών, μέχρι τα φορολογικά έσοδα και την άνοδο του τουρισμού πόλης.

Ως προς το τελευταίο, σύμφωνα με τα στοιχεία έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος και του ΣΕΤΕ (Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων), το 2017 οι διανυκτερεύσεις που πραγματοποιήθηκαν στην περιοχή της Αττικής ανήλθαν σε 29,4 εκατ., έναντι 24,7 εκατ. το 2016.

Οι ξένοι επισκέπτες ανήλθαν σε 5,1 εκατ., ενώ οι συνολικές εισπράξεις ξεπέρασαν τα 2 δισ. ευρώ. Η δε μέση δαπάνη διανυκτέρευσης υπολογίζεται ότι διαμορφώθηκε σε 68 ευρώ. Είναι λοιπόν σαφές ότι η Αττική εξελίσσεται σε σημαντικό «γρανάζι» για την ελληνική τουριστική βιομηχανία και σε αυτό έχει συνεισφέρει σημαντικά και ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς το προσιτό κόστος διαμονής έχει αυξήσει σημαντικά την εισροή ξένων επισκεπτών.

Στις συναλλαγές, η ζήτηση για την αγορά διαμερισμάτων στο κέντρο της πόλης, με στόχο την την εκμετάλλευσή τους, μέσω της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, βρίσκεται σε πλήρη άνθηση. Είναι χαρακτηριστικό ότι, κατά το φετινό οκτάμηνο (περίοδος Ιανουαρίου – Αυγούστου), ο αριθμός των συμβολαίων αγοραπωλησίας ακινήτων που έχουν κατατεθεί στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών έχει καταγράψει αύξηση της τάξεως του 60%, συγκριτικά με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Μάλιστα, όπως προκύπτει, ο ρυθμός των συναλλαγών καταγράφει αυξητική τάση, καθώς κατά το πρώτο πεντάμηνο η άνοδος σε ετήσια βάση διαμορφωνόταν σε 50%. Αντιστοίχως, το 2017 είχε σημειωθεί αύξηση των αγοραπωλησιών της τάξεως του 18%, ενώ το 2016 η άνοδος είχε ανέλθει σε 27,7%.

Το σημαντικότερο βέβαια είναι ότι, αν συγκριθεί η Αθήνα με άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, όπου ανθεί το φαινόμενο Airbnb, το κόστος αγοράς ακινήτων, με στόχο την εκμετάλλευσή τους, είναι πολύ χαμηλότερο και ταυτόχρονα προσφέρεται και η προοπτική των μελλοντικών υπεραξιών. Εν ολίγοις, ο επενδυτής μπορεί να προσδοκά σε διπλό όφελος, αποκομίζοντας και κέρδη κατά την πώληση, πέραν των εσόδων από την εκμίσθωση.

Στο πλαίσιο αυτό, Κινέζοι, Ρώσοι, Ισραηλινοί και Τούρκοι, όπως επίσης και Ελληνες με υψηλή ρευστότητα, προχωρούν σε αγορές διαμερισμάτων σε διάφορες περιοχές του κέντρου, προκειμένου να τα αναβαθμίσουν και να τα εκμισθώσουν μέσω των σχετικών ψηφιακών πλατφορμών. Μάλιστα, πλέον επεκτείνονται σε περιοχές εκτός του ιστορικού κέντρου, όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί πολύ, αναζητώντας επενδυτικές ευκαιρίες. Τα παραπάνω έχουν τονώσει και τις τιμές πώλησης βέβαια, με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος να κάνουν λόγο για ετήσια αύξηση κατά 0,8% κατά το δεύτερο τρίμηνο. Στην Αθήνα, μάλιστα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 1,2% το συγκεκριμένο διάστημα και, όπως όλα δείχνουν, η πορεία των αξιών θα συνεχίσει να είναι ανοδική και τους επόμενους μήνες του έτους.

Παράλληλα, σημαντική αύξηση παρουσιάζουν τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων στο επτάμηνο του έτους έπειτα από αρκετά χρόνια στασιμότητας, σύμφωνα με την έκθεση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Συγκεκριμένα, τα έσοδα αυξήθηκαν κατά 40,8% το διάστημα Ιανουαρίου - Ιουλίου, συγκριτικά με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα. Από την επεξεργασία των στοιχείων προκύπτει ότι στο προαναφερθέν διάστημα οι εισπράξεις από τους φόρους στις μεταβιβάσεις και συγκεντρώσεις κεφαλαίων, που αφορούν κυρίως αγοραπωλησίες ακινήτων, έφθασαν τα 204,63 εκατ., έναντι 145,30 εκατ. το 2017.

Η φοροδιαφυγή

Καμία απολύτως αρνητική επίδραση δεν έχουν επιφέρει η πρόσφατη προσπάθεια του οικονομικού επιτελείου για να φοροελεγχθεί η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τη δημιουργία του σχετικού μητρώου καταχώρισης των σχετικών ακινήτων. Τα έσοδα είναι τέτοια, που η εξάλειψη της δυνατότητας φοροαποφυγής δεν λειτουργεί ως αντικίνητρο.

Οι περιορισμοί

Τα τελευταία χρόνια, πολλές πόλεις στο εξωτερικό, όπως το Λονδίνο, το Βερολίνο, το Αμστερνταμ και η Βαρκελώνη, έχουν προσπαθήσει να ελέγξουν τη μεγάλη εξάπλωση του Airbnb, προστατεύοντας το δικαίωμα στη στέγαση, μέσω της επιβολής περιορισμών στις επιτρεπόμενες ημέρες εκμίσθωσης, π.χ. σε 60 ή 90 ημέρες τον χρόνο.

Και η συμμόρφωση

Στην πράξη έχει αποδειχθεί, όμως, ότι είναι δύσκολο να ελεγχθεί το κατά πόσον οι ιδιοκτήτες έχουν συμμορφωθεί με τους κανόνες αυτούς. Αυτό που είναι βέβαιο από τα στοιχεία είναι ότι η ανάπτυξη του Airbnb δεν έχει περιοριστεί στις πόλεις που θέσπισαν τέτοια μέτρα, κάτι που καταδεικνύει ότι ίσως θα πρέπει να αλλάξει η σχετική προσέγγιση.

Πηγή: kathimerini.gr