Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα — είτε πρόκειται για μια ηλιόλουστη βίλα, ένα παραθαλάσσιο διαμέρισμα ή ένα επενδυτικό ακίνητο — είναι ένα όνειρο για πολλούς διεθνείς αγοραστές. Ωστόσο, η τιμή αγοράς που αναγράφεται στο διαδίκτυο δεν είναι το τελικό ποσό που θα πληρώσετε.
Για να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις, είναι απαραίτητο να κατανοήσετε το κρυφό κόστος αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των φόρων, των επαγγελματικών αμοιβών και των τρεχόντων εξόδων ιδιοκτησίας. Αυτά τα κόστη είναι τυπικά, νομικά ρυθμισμένα και προβλέψιμα — αλλά μόνο εάν τα προγραμματίσετε εκ των προτέρων. Παρακάτω ακολουθεί μια πλήρης ανάλυση όλων των δαπανών που αφορούν την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.
1. Φόροι αγοράς κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα
Οι φόροι ακινήτων είναι το μεγαλύτερο μεταβλητό κόστος και εξαρτώνται κυρίως από το αν το ακίνητο είναι νεόδμητο ή μεταχειρισμένο.
Φόρος Μεταβίβασης: Για τα περισσότερα μεταχειρισμένα ακίνητα, ο φόρος είναι σταθερός 3,09% επί της αξίας του ακινήτου και καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
ΦΠΑ (FPA): Ιστορικά, τα νεόδμητα ακίνητα υπόκειντο σε ΦΠΑ 24%. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση έχει εφαρμόσει αναστολή ΦΠΑ για πολλές νέες κατασκευές (επί του παρόντος ισχύει βάσει της υφιστάμενης νομοθεσίας έως το 2025/2026). Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων πληρώνουν πλέον τον φόρο μεταβίβασης 3,09% αντί για ΦΠΑ. Πάντα να επαληθεύετε το συγκεκριμένο φορολογικό καθεστώς μιας νέας ανάπτυξης.
2. Επαγγελματικές αμοιβές για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια δομημένη νομική διαδικασία και απαιτεί τη συμμετοχή αρκετών επαγγελματιών. Αυτά τα κόστη δεν είναι προαιρετικά — προστατεύουν τον αγοραστή και διασφαλίζουν μια καθαρή συναλλαγή.
| Επαγγελματίας | Εκτιμώμενο κόστος | Ρόλος |
|---|---|---|
| Δικηγόρος | 1.5% – 2% (+ΦΠΑ) | Διενεργεί νομικό έλεγχο, έρευνα τίτλων και επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από βάρη ή νομικές διεκδικήσεις. |
| Συμβολαιογράφος | 1.5% – 2% (+ΦΠΑ) | Συντάσσει την οριστική πράξη και επιβλέπει την επίσημη υπογραφή. |
| Μεσιτικό Γραφείο | 2% (+ΦΠΑ) | Καλύπτει την επαγγελματική εκπροσώπηση, τον συντονισμό του ακινήτου, την υποστήριξη διαπραγματεύσεων και την καθοδήγηση σε όλη τη διαδικασία αγοράς. |
| Πολιτικός Μηχανικός | €500 – €1,000 | Υποχρεωτικός για τον έλεγχο της νομιμότητας της κατασκευής. |
3. Κόστος εγγραφής και τεκμηρίωσης
Μόλις υπογραφεί το συμβόλαιο αγοράς, το ακίνητο πρέπει να εγγραφεί επίσημα.
Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο: Τα τέλη εγγραφής κυμαίνονται συνήθως από 0,5% έως 0,8% της αξίας του συμβολαίου. Είναι υποχρεωτικό για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης της κυριότητας.
Πρόσθετα διοικητικά έξοδα: Προϋπολογίστε περίπου €500 για επίσημες μεταφράσεις, σφραγίδες Apostille και την έκδοση Ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ), που απαιτείται για όλους τους ξένους αγοραστές.
4. Τρέχοντα έξοδα ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ελλάδα
Το κόστος αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα δεν σταματά στο κλείσιμο της συμφωνίας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει επίσης να συνυπολογίζουν τα ακόλουθα ετήσια ή επαναλαμβανόμενα έξοδα:
ΕΝΦΙΑ: Ο ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση το μέγεθος, την τοποθεσία και την «αντικειμενική αξία» του ακινήτου.
ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας): Ένας μικρός φόρος (0,025% – 0,035%) που συνήθως χρεώνεται μέσω του λογαριασμού ρεύματος.
Ασφάλιση: Αν και δεν είναι πάντα υποχρεωτική εκτός εάν έχετε στεγαστικό δάνειο, η ασφάλιση πυρός και σεισμού συνιστάται ανεπιφύλακτα, ειδικά για παραθαλάσσια ή νησιωτικά ακίνητα.
Πόσο επιπλέον πρέπει να προϋπολογίσετε; Ο κανόνας του 10%
Ως γενικός εμπειρικός κανόνας, οι αγοραστές θα πρέπει να προϋπολογίζουν περίπου το 10% της τιμής αγοράς για να καλύψουν όλους τους φόρους, τις επαγγελματικές αμοιβές και τα διοικητικά έξοδα κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.
Αυτή η προσέγγιση παρέχει μια ρεαλιστική και ασφαλή εκτίμηση, βοηθώντας τους διεθνείς αγοραστές να προγραμματίσουν με σιγουριά και να αποφύγουν απρόσμενα έξοδα.
Τελικές σκέψεις
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι μια διαφανής και καλά ρυθμισμένη διαδικασία όταν κατανοείτε την πλήρη δομή του κόστους. Με τον κατάλληλο προγραμματισμό και επαγγελματική καθοδήγηση, μπορείτε να αποφύγετε απρόβλεπτα έξοδα και να προχωρήσετε με σιγουριά.
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα και θα θέλατε μια σαφή, εξατομικευμένη ανάλυση όλων των εξόδων αγοράς, η ομάδα μας είναι εδώ για να σας βοηθήσει. Συνεργαζόμαστε στενά με έμπιστους νομικούς και τεχνικούς επαγγελματίες για να εξασφαλίσουμε μια ομαλή, ασφαλή και χωρίς άγχος εμπειρία αγοράς. Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για να συζητήσουμε τους στόχους σας.
