Πώς να πουλήσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα: Η διαδικασία βήμα προς βήμα
Η διαδικασία πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα διαρκεί συνήθως από 2 έως 4 μήνες και περιλαμβάνει 5 διαδοχικά στάδια:
- Προετοιμασία εγγράφων και έκδοση ΑΦΜ: Ο ιδιοκτήτης εκδίδει Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) και συγκεντρώνει τα βασικά νομικά έγγραφα.
- Εκτίμηση ακινήτου και προώθηση (marketing): Καθορισμός ρεαλιστικής τιμής αγοράς, επαγγελματική φωτογράφιση και καταχώριση σε διεθνείς πύλες ακινήτων.
- Υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού (προκαταβολή): Υπογραφή προσυμφώνου και καταβολή προκαταβολής / αρραβώνα από τον αγοραστή (συνήθως 5% έως 10% του τιμήματος).
- Έλεγχος μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ): Αδειούχος πολιτικός μηχανικός ελέγχει το ακίνητο για τυχόν πολεοδομικές αυθαιρεσίες και εκδίδει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
- Υπογραφή οριστικού συμβολαίου και εξόφληση: Υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης, τραπεζική μεταφορά των χρημάτων και μεταγραφή της κυριότητας στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο.
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα;
Για την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, ο πωλητής οφείλει να προσκομίσει τα παρακάτω απαραίτητα δικαιολογητικά:
- Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή.
- Τίτλο κτήσης ακινήτου (συμβόλαιο αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή πράξη αποδοχής κληρονομιάς).
- Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) — εκδίδεται από αρμόδιο μηχανικό.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
- Εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα στο κρατικό σύστημα συντεταγμένων (ΕΓΣΑ '87).
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών.
- Φορολογική ενημερότητα του πωλητή.
- Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) από τον οικείο Δήμο.
- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο από το Εθνικό Κτηματολόγιο.
- Αντίγραφο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Έντυπο Ε9), που βεβαιώνει την ορθή φορολογική δήλωση του ακινήτου.
Φόροι και έξοδα πωλητή ακινήτου στην Ελλάδα
| Είδος δαπάνης | Συντελεστής / Κόστος | Υπόχρεος πληρωμής |
|---|---|---|
| Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων (Capital Gains) | 0% (σε αναστολή έως 31 Δεκεμβρίου 2026) | Πωλητής |
| Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) | 3,09% επί της αξίας του ακινήτου | Αγοραστής |
| Αμοιβή μηχανικού (ΗΤΚ & τακτοποίηση αυθαιρεσιών) | Από €500 έως €2.500+ (αναλόγως της περιπλοκότητας) | Πωλητής |
| Μεσιτική αμοιβή | 2% – 4% (+ ΦΠΑ 24%) | Πωλητής & Αγοραστής (κατόπιν συμφωνίας) |
| Συμβολαιογραφικά έξοδα & έξοδα μεταγραφής | Περίπου 1% – 1,5% | Αγοραστής |
Πληρώνει ο πωλητής φόρο υπεραξίας στην Ελλάδα;
Όχι. Για τα φυσικά πρόσωπα, η επιβολή του φόρου υπεραξίας 15% επί της κερδοφόρας διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και πώλησης τελεί υπό επίσημη νομοθετική αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Συνεπώς, οι ιδιώτες πωλητές (κάτοικοι Ελλάδας ή εξωτερικού) απαλλάσσονται πλήρως επί του παρόντος.
Πώς να πουλήσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα εξ αποστάσεως
Μπορείτε να ολοκληρώσετε ολόκληρη τη διαδικασία πώλησης χωρίς τη φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα, μέσω ειδικού συμβολαιογραφικού πληρεξουσίου (Power of Attorney) προς δικηγόρο.
Διαδικασία εξ αποστάσεως συναλλαγής:
- Συντάσσετε και υπογράφετε πληρεξούσιο στο πλησιέστερο Ελληνικό Προξενείο της χώρας διαμονής σας ή σε τοπικό συμβολαιογράφο με επισημείωση της Χάγης (Apostille) και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
- Ο εντολοδόχος δικηγόρος συγκεντρώνει τα απαραίτητα πιστοποιητικά, συνεργάζεται με τον μηχανικό, τακτοποιεί τις φορολογικές εκκρεμότητες και υπογράφει το προσύμφωνο.
- Την ημέρα της υπογραφής, ο δικηγόρος υπογράφει το οριστικό συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου για λογαριασμό σας.
- Το αντίτιμο της πώλησης κατατίθεται απευθείας στον τραπεζικό σας λογαριασμό (στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό).
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Πόσος χρόνος απαιτείται για την πώληση ενός σπιτιού ή διαμερίσματος στην Ελλάδα;
Εφόσον οριστεί ρεαλιστική τιμή αγοράς και τα βασικά έγγραφα έχουν προετοιμαστεί έγκαιρα, η εύρεση αγοραστή διαρκεί συνήθως από 1 έως 6 μήνες. Ο νομικός έλεγχος, η αυτοψία του μηχανικού και η υπογραφή των τελικών συμβολαίων απαιτούν επιπλέον 4 έως 8 εβδομάδες.
Ποιο είναι το σύνηθες ποσό προκαταβολής κατά την αγορά ακινήτου;
Με βάση το ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως 5% έως 10% του συμφωνηθέντος τιμήματος. Εάν ο αγοραστής υπαναχωρήσει αναιτιολόγητα, η προκαταβολή εκπίπτει υπέρ του πωλητή. Εάν υπαναχωρήσει ο πωλητής, υποχρεούται να επιστρέψει την προκαταβολή εις διπλούν.
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) και γιατί είναι υποχρεωτική;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) αποτελεί το ενιαίο ψηφιακό μητρώο της πολεοδομικής και νομικής κατάστασης ενός ακινήτου. Οι συμβολαιογράφοι απαγορεύεται διά νόμου να συντάξουν πράξη μεταβίβασης χωρίς το Πιστοποιητικό Πληρότητας ΗΤΚ, το οποίο εκδίδει ο μηχανικός αφού βεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς πολεοδομικές αυθαιρεσίες.
Ποιος πληρώνει τα έξοδα συμβολαιογράφου και τον φόρο μεταβίβασης;
Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, ο φόρος μεταβίβασης (3,09%), η αμοιβή του συμβολαιογράφου και τα τέλη μεταγραφής στο Κτηματολόγιο επιβαρύνουν εξ ολοκλήρου τον αγοραστή. Ο πωλητής αναλαμβάνει την αμοιβή του δικού του νομικού συμβούλου, τα έξοδα του μηχανικού (έκδοση ΗΤΚ) και τη συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή.
Επαγγελματική καθοδήγηση και υποστήριξη αγοραπωλησίας
Για να πουλήσετε το ακίνητό σας στην Ελλάδα στην καλύτερη τιμή και χωρίς καθυστερήσεις, είναι σημαντικό να επιλύσετε έγκαιρα τις τεχνικές εκκρεμότητες με τον μηχανικό, να ρυθμίσετε τα φορολογικά ζητήματα και να απευθυνθείτε σε αξιόπιστους αγοραστές από το εξωτερικό. Εάν χρειάζεστε πιστοποιημένη εκτίμηση, προετοιμασία φακέλου ή πλήρη νομική και διαμεσολαβητική υποστήριξη — επικοινωνήστε με τους ειδικούς της Grekodom Development και της MBG Consulting Services. Αναλαμβάνουμε κάθε στάδιο της διαδικασίας, από την αρχική αυτοψία έως την τελική εκταμίευση των χρημάτων, συμπεριλαμβανομένης της πλήρους εξ αποστάσεως εκπροσώπησης χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα.
