Η κατανόηση του συστήματος φορολογίας ακινήτων στην Ελλάδα είναι απαραίτητη για κάθε ιδιοκτήτη και επενδυτή. Οι συνεχείς νομοθετικές αλλαγές — ειδικά στην ENFIA, στη φορολογία μεταβίβασης και στη φορολογία εισοδήματος από ενοίκια — καθιστούν την επικαιροποιημένη ενημέρωση κρίσιμη ώστε να αποφεύγονται εκπλήξεις και να λαμβάνονται πιο σωστές αποφάσεις σχετικά με τα περιουσιακά στοιχεία.
1. ENFIA: ο ετήσιος φόρος ακινήτων στην Ελλάδα
Η ENFIA επιβάλλεται κάθε χρόνο σε όλα τα ακίνητα που κατέχονται την 1η Ιανουαρίου. Ο φόρος υπολογίζεται βάσει διαφόρων παραγόντων, όπως η τοποθεσία, το εμβαδόν, ο όροφος, η ηλικία του κτιρίου και η χρήση του ακινήτου.
Κύριος και συμπληρωματικός φόρος
- Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν τον κύριο φόρο ENFIA.
- Αν η συνολική φορολογητέα αξία των ακινήτων σας υπερβαίνει τις 500.000 €, ενδέχεται να επιβληθεί συμπληρωματικός φόρος.
Έκπτωση για το 2025 σε ασφαλισμένα ακίνητα
Εάν η κατοικία σας είναι ασφαλισμένη έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμός, πυρκαγιά, πλημμύρα), μπορεί να δικαιούστε μείωση φόρου:
- 20% έκπτωση για αξίες έως 500.000 €
- 10% έκπτωση για αξίες που υπερβαίνουν το ποσό αυτό
Υπολογισμός ENFIA για το 2025
Η ENFIA για το 2025 θα βασιστεί στις ίδιες Αντικειμενικές Αξίες που χρησιμοποιήθηκαν το προηγούμενο έτος.
2. Φόροι κατά την αγορά ή απόκτηση ακινήτου
Οι μεταβιβάσεις ακινήτων — είτε μέσω αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομιάς — υπόκεινται σε διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα.
A. Αγορά ακινήτου
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (3,09%)
Επιβάλλεται φόρος 3,09% επί της φορολογητέας αξίας υφιστάμενων (μη νεόδμητων) ακινήτων που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ.
ΦΠΑ σε νέα οικοδομήματα (24%)
Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται σε νεόδμητα ακίνητα με άδειες που εκδόθηκαν μετά το 2006. Ωστόσο, η εφαρμογή ΦΠΑ έχει ανασταλεί μέχρι το τέλος του 2025, γεγονός που καθιστά τις περισσότερες αγορές νέων ακινήτων αντικείμενο φόρου μεταβίβασης αντί ΦΠΑ.
B. Δωρεά, γονική παροχή & κληρονομιά
Αυτές οι πράξεις φορολογούνται ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και τη φορολογητέα αξία του ακινήτου, με ειδικές κλίμακες και απαλλαγές για κάθε κατηγορία.
3. Φορολογία εισοδήματος από ενοίκια
Είτε νοικιάζετε το ακίνητό σας μακροχρόνια είτε βραχυχρόνια, το εισόδημα φορολογείται προοδευτικά ως εξής:
- Έως 12.000 €: 15%
- 12.001–35.000 €: 35%
- Άνω των 35.000 €: 45%
Επερχόμενη αλλαγή το 2026
Από το 2026 θα εισαχθεί νέος φορολογικός συντελεστής 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 €, ώστε να εξομαλυνθεί η μετάβαση μεταξύ των χαμηλών και υψηλών συντελεστών.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb)
- Μίσθωση έως 2 ακινήτων χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών → φορολογείται ως απλό εισόδημα από ενοίκια.
- Μίσθωση 3 ή περισσότερων ακινήτων ή παροχή υπηρεσιών τύπου ξενοδοχείου → θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα και υπόκειται σε ΦΠΑ (συνήθως 13%).
Συμπέρασμα: τι πρέπει να θυμούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων
- Η ENFIA παραμένει ο βασικός επαναλαμβανόμενος φόρος για όλους τους ιδιοκτήτες.
- Οι φόροι μεταβίβασης εξαρτώνται από το είδος της πράξης και το εάν ισχύει απαλλαγή ΦΠΑ.
- Η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια είναι προοδευτική, με σημαντικές αλλαγές να έρχονται το 2026.
Η σωστή ενημέρωση βοηθά στη λήψη καλύτερων αποφάσεων, στη βελτιστοποίηση της φορολογικής επιβάρυνσης και στη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας με μεγαλύτερη ασφάλεια.
Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε
Η πλοήγηση στο φορολογικό σύστημα ακινήτων της Ελλάδας μπορεί να είναι περίπλοκη, αλλά δεν χρειάζεται να το κάνετε μόνοι σας. Μπορούμε να παρέχουμε εξειδικευμένες συμβουλές, να εξηγήσουμε πώς οι τελευταίες ρυθμίσεις επηρεάζουν τη δική σας περίπτωση και να σας βοηθήσουμε να προγραμματίσετε με σιγουριά τα επόμενα βήματά σας στον χώρο της ακίνητης περιουσίας.
Για περισσότερες πληροφορίες, επικοινωνήστε μαζί μας στο accounting@grekodom.gr
