Όταν αγοράζετε ή πουλάτε ένα ακίνητο σε χώρες της Δυτικής Ευρώπης ή της Βόρειας Αμερικής, οι περισσότεροι είναι συνηθισμένοι σε έναν σαφή διαχωρισμό ρόλων: ο πωλητής έχει τον δικό του μεσίτη και ο αγοραστής τον δικό του. Κάθε πλευρά προσλαμβάνει ξεχωριστό επαγγελματία για την προάσπιση των συμφερόντων της. Ωστόσο, στην Ελλάδα, η νομοθεσία και η μεσιτική πρακτική λειτουργούν διαφορετικά, και αυτό είναι σημαντικό να το λάβετε υπόψη πριν προχωρήσετε σε μια συναλλαγή.
Τι σημαίνει διπλή εκπροσώπηση στην Ελλάδα;
Στο ελληνικό νομικό σύστημα, ο μεσίτης ακινήτων ορίζεται κυρίως ως διαμεσολαβητής — ένας επαγγελματίας που διευκολύνει τη σύναψη μιας συμφωνίας μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Ως εκ τούτου, ο νόμος επιτρέπει στο ίδιο μεσιτικό γραφείο ή στον ίδιο μεσίτη να εκπροσωπεί ταυτόχρονα και τα δύο μέρη στην ίδια συναλλαγή.
Αυτό δεν αποτελεί σύγκρουση συμφερόντων ή σπάνια εξαίρεση· αντιθέτως, η διπλή εκπροσώπηση είναι μια ευρέως διαδεδομένη και πλήρως νόμιμη πρακτική στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Ποιος και πώς πληρώνει την προμήθεια του μεσίτη;
Στη διπλή εκπροσώπηση, κάθε συμβαλλόμενο μέρος πληρώνει την συμφωνηθείσα προμήθεια για τις υπηρεσίες που παρέχονται σε αυτό:
- Ο πωλητής καταβάλλει την αμοιβή στον μεσίτη του με την ολοκλήρωση της πώλησης,
- Ο αγοραστής πληρώνει επίσης τη συμφωνημένη προμήθεια στον μεσίτη του κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Όταν το ίδιο μεσιτικό γραφείο εκπροσωπεί και τις δύο πλευρές, κάθε μέρος πληρώνει το αντίστοιχο ποσοστό σε αυτό. Το ύψος της προμήθειας ποικίλλει στην αγορά, γι' αυτό όλοι οι οικονομικοί όροι και τα χρονοδιαγράμματα πληρωμής πρέπει να ορίζονται γραπτώς πριν από την έναρξη της συνεργασίας. Η συνήθης μεσιτική αμοιβή στην Ελλάδα ανέρχεται περίπου στο 3% + ΦΠΑ και καταβάλλεται, κατά κανόνα, μόνο μετά την επιτυχή ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Πρόσθετα έξοδα για τον αγοραστή
Η μεσιτική αμοιβή είναι μόνο ένα μέρος των συνολικών εξόδων. Κατά μέσο όρο, ο αγοραστής θα πρέπει να υπολογίζει επιπλέον 10% επί της αξίας του ακινήτου για φόρους και λοιπά έξοδα μεταβίβασης:
- Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Ανέρχεται σε 3,09% επί της αξίας αγοράς ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (όποια είναι υψηλότερη),
- Αμοιβή συμβολαιογράφου: Ο συμβολαιογράφος είναι υποχρεωτικός για τη σύνταξη και την υπογραφή του συμβολαίου. Το κόστος των υπηρεσιών του ανέρχεται συνήθως γύρω στο 2% της αξίας της συναλλαγής,
- Δικαιώματα Μεταγραφής στο Κτηματολόγιο: Για την εγγραφή του νέου ιδιοκτήτη στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο καταβάλλεται τέλος περίπου 0,5%,
- Νομική υποστήριξη (δικηγόρος): Παρόλο που η παράσταση δικηγόρου δεν είναι πλέον αυστηρά υποχρεωτική από τον νόμο, στην πράξη είναι απαραίτητη για τον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας, την επιβεβαίωση της νομικής καθαρότητας του ακινήτου και τον έλεγχο των εγγράφων. Η αμοιβή του δικηγόρου κυμαίνεται عادة μεταξύ 1% και 2% + ΦΠΑ.
Έξοδα του πωλητή
Ο πωλητής καταβάλλει τη συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή μετά την πώληση. Επιπλέον, ανάλογα με την κατάσταση και το ιστορικό του ακινήτου, ενδέχεται να χρειαστεί να καλύψει τα έξοδα μηχανικού (για την έκδοση της υποχρεωτικής Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου), δικηγόρου ή λογιστή.
Τι να ρωτήσετε το μεσιτικό γραφείο πριν ξεκινήσετε;
Για να αποφύγετε παρεξηγήσεις κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, υποβάλετε εκ των προτέρων στον μεσίτη τις ακόλουθες ερωτήσεις:
- Εκπροσωπεί το γραφείο και τα δύο μέρη (και τον πωλητή και τον αγοραστή) στη συγκεκριμένη συναλλαγή;
- Ποιο είναι το ακριβές ποσοστό της προμήθειας, πότε και υπό ποιες προϋποθέσεις καταβάλλεται;
- Αναγράφονται όλοι οι οικονομικοί όροι σαφώς σε γραπτή σύμβαση;
- Παρέχει το μεσιτικό γραφείο πλήρη νομική υποστήριξη ή θα χρειαστεί να προσλάβετε ανεξάρτητο δικηγόρο;
Συμπέρασμα
Η διπλή εκπροσώπηση στην Ελλάδα αποτελεί ένα καθιερωμένο και διαφανές μοντέλο της αγοράς. Η υπογραφή επίσημης σύμβασης, οι σαφείς όροι συνεργασίας και η πλήρης κατανόηση όλων των συνοδευτικών εξόδων επιτρέπουν την πραγματοποίηση της συναλλαγής γρήγορα, με ασφάλεια και χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις.
