Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται στο 2026 σε στάδιο ωριμότητας. Η εποχή της «εύκολης εισόδου» μέσω της φθηνής «Golden Visa» έχει παρέλθει, δίνοντας τη θέση της σε πιο στοχευμένες επενδύσεις και στην αναζήτηση υποτιμημένων περιοχών. Αναλύσαμε τους βασικούς δείκτες και τις τάσεις για να κατανοήσουμε προς τα πού κινείται η αγορά.
1. Το Φαινόμενο «Golden Visa» 2.0
Το 2025 αποτέλεσε σημείο καμπής λόγω της αύξησης του ορίου για το πρόγραμμα «Golden Visa». Ο διαχωρισμός της χώρας σε ζώνες (800.000 ευρώ για Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο και Σαντορίνη και 400.000 ευρώ για τις υπόλοιπες περιοχές) αναδιαμόρφωσε τον χάρτη της ζήτησης.
- Στροφή από το Κέντρο: Οι επενδυτές άρχισαν να εξετάζουν μαζικά τη «δεύτερη ταχύτητα» — προάστια του Πειραιά, δυτικές περιοχές της Αττικής και την Πελοπόννησο, όπου το όριο εισόδου παρέμεινε προσιτό ή υπάρχουν εξαιρέσεις (π.χ. κατά τη μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε οικιστικά).
- Ζήτηση για «Μετατροπή»: Το 4ο τρίμηνο του 2025, η ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα προς ανάπλαση αυξήθηκε κατά 15%, καθώς γι' αυτά διατηρείται το προνομιακό όριο των 250.000 ευρώ.
2. Κατάσταση Αγοράς και Τιμές (Ανάλυση: Δεκέμβριος 2025 — Ιανουάριος 2026)
Πρωταγωνιστές Ανάπτυξης: Φέτος, απόλυτος ηγέτης αναδείχθηκε η Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 10-11% (υψηλότερα από την Αθήνα, όπου η ανάπτυξη επιβραδύνθηκε στο 5,5%). Αυτό συνδέεται με την ολοκλήρωση βασικών σταδίων του Μετρό, την ανάπτυξη του κόμβου logistics και την αρχικά χαμηλότερη τιμή τετραγωνικού σε σύγκριση με την πρωτεύουσα.
Έλλειμμα Προσφοράς: Ο κατασκευαστικός κλάδος δεν προλαβαίνει τη ζήτηση. Η διαφορά μεταξύ των παραδοθέντων κατοικιών και των αναγκών της αγοράς ανέρχεται περίπου σε 5.000 μονάδες ετησίως. Αυτό το έλλειμμα συγκρατεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, παρά τη γενική οικονομική σταθεροποίηση στην Ευρωζώνη και την αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων.
Αποδόσεις: Η μέση απόδοση από μακροχρόνια μίσθωση στη χώρα κυμαίνεται στο 4,5–5,6%. Ωστόσο, εξειδικευμένοι τομείς δείχνουν καλύτερα αποτελέσματα:
- Φοιτητική στέγη σε Πάτρα και Θεσσαλονίκη: έως 6,5%.
- Μικρά ανακαινισμένα διαμερίσματα στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας (Πλάκα, Μοναστηράκι): μπορούν να αποφέρουν έως 8,25% ετησίως μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αν και ο ανταγωνισμός εδώ έχει φτάσει στο μέγιστο.
3. Η Ενεργειακή Απόδοση ως Νέος Κινητήριος Μοχλός
Το 2026, η ρευστότητα ενός ακινήτου εξαρτάται άμεσα από την ενεργειακή του κλάση.
- Πράσινο Premium: Τα διαμερίσματα ενεργειακής κλάσης Α+ πωλούνται 12-15% ακριβότερα από τα αντίστοιχα παλαιάς κατασκευής.
- Κόστος Ανακαίνισης: Οι αγοραστές δευτερογενούς κατοικίας (κατασκευής 1980-90) προϋπολογίζουν επιπλέον 600-800 ευρώ/τ.μ. για τον εκσυγχρονισμό των συστημάτων θέρμανσης και μόνωσης, ώστε να συμμορφώνονται με τα νέα πρότυπα της ΕΕ.
4. Πρόβλεψη για το 2026
Αναμένουμε σταθεροποίηση των τιμών στο premium τμήμα των Νοτίων Προαστίων της Αθήνας (Αθηναϊκή Ριβιέρα), όπου οι αξίες έχουν ήδη αγγίξει ευρωπαϊκά επίπεδα ρεκόρ. Ταυτόχρονα, προοπτικές ανάπτυξης διατηρούνται σε:
- Πειραιά: Λόγω της επέκτασης του λιμανιού και του μετρό.
- Κρήτη: Το νησί παρουσιάζει σταθερή ζήτηση από συνταξιούχους της Βόρειας Ευρώπης και ψηφιακούς νομάδες.
- Εμπορικά Ακίνητα: Αποθηκευτικοί χώροι και κέντρα logistics κοντά σε λιμάνια.
Συμπέρασμα: Η ελληνική αγορά παραμένει ελκυστική, αλλά η στρατηγική «αγοράζω οτιδήποτε, όλα θα ανέβουν» δεν λειτουργεί πλέον. Το 2026 θα είναι έτος επιλεκτικών επιλογών και επαγγελματικής διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.
